Налоги на недвижимость на Кипре

Налог на право собственности на Кипре

В соответствии с действующим законодательством Кипра, при приобретении новой недвижимости, облагаемой НДС, сбор за передачу права собственности не взимался. Положение действовало до 31 декабря 2014 года.

В случае, если объект недвижимости продается впервые и не является объектом обложения НДС, и при этом дата договора купли-продажи и дата регистрации в земельном кадастре находятся в пределах c 02/12/2011 по 31/12/2014, ставка сборов за передачу права собственности на землю снижается на 50%.

В остальных случаях при регистрации права собственности на приобретенную недвижимость, покупатель должен будет уплатить сборы за переход права собственности в размере 100%. Размер взимаемых сборов рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимости, действующей на момент покупки:

Стоимость недвижимости	Сборы - %	Сбор за переход права собственности
До € 85.430	3 %	€ 2.563
€ 85.430 -  € 170.860	5 %	€ 4.271
€ 170.861 и больше	8 %

Директор Земельного Кадастра может не согласится с заявленной стоимостью и утвердить рыночную стоимость недвижимости. Датой, по состоянию на которую оценивается недвижимость, считается дата покупки, указанная в договоре купли-продажи, переданном в Земельный кадастр. В случае отсутствия таковой, в качестве даты оценки считается дата непосредственной передачи прав собственности, если только не будут предоставлены доказательства даты покупки.

В случае, если недвижимость зарегистрирована в качестве совместной собственности, например на имя мужа и жены или двух других человек, тогда покупная стоимость делится на две части, что влечет за собой снижение ставки сборов за переход прав собственности.

Например:

Если недвижимость приобретена за €300 000 Недвижимость зарегистрирована на одного человека			Если недвижимость приобретена за 300 000, и недвижимость зарегистрирована на двух человек
До €85.430	3%	€2.563	Собственник 1  €85.430 Собственник 2  €85.430	3% 3%	€2.563 €2.563
€85.430-€170.860	5%	€4.272	Собственник 1  €64.659 Собственник 2  €64.659	5% 5%	€3.229 €3.229
170.861-300.000	8%	€10.331
Всего сборов, подлежащих уплате сборов		€17.166	Всего сборов, подлежащих уплате сборов		€11.584

Налог на недвижимое имущество

С 01.01 2017г. ежегодный налог на недвижимое имущество упразднён.

Ранее зарегистрированный собственник недвижимости обязан был уплачивать ежегодный налог на недвижимость, он рассчитывался исходя из рыночной стоимости недвижимости по состоянию на 1 января 1980 года.

Оценочная стоимость  по состоянию на 1 января 1980 года	Ставка налога
0 -  €40.000	0.6 % (минимальная сумма €75)
40.000 -  €120.000	0.8%
€120.001 - €170.000	0.9%
€170.001 - €300.000	1.1%
€300.001 - €500.000	1.3%
€500.001 - €800.000	1.5%
€800.001 - €3.000.000	1.7%
Over €3.000.000	1.9%

Закон о гербовом сборе

В целях защиты прав покупателя рекомендуется передавать договор купли-продажи на хранение, обеспечивая, таким образом, исполнение продавцом/застройщиком возложенных на него обязательств перед покупателем в натуре. Кроме того, депонируя контракт, покупатель получает льготы по налогу на недвижимость. Покупатель имеет право передать договор купли-продажи на хранение в течение 6 месяцев после его подписания.

Гербовый сбор на Кипре взимается с ‘документов' (т.е. заключенных в письменной форме соглашений/договоров), касающихся активов, расположенных на Кипре и/или действий, которые будут осуществляться на Кипре или имущества, находящегося на Кипре. Гербовый сбор рассчитывается, исходя из стоимости соглашения по ставке 0.15% за первые EURO170,860 и 0.2% - на последующие суммы. Начиная с 2007 года, максимальная сумма взимаемого с соглашений гербового сбора составляет €17,086 за каждое соглашение. Лицом, обязанным по закону уплачивать гербовый сбор, является покупатель. Платеж по гербовому сбору должен быть осуществлен в течение 30 дней с момента подписания документа, по которому необходимо уплатить гербовый сбор.

Отсутствие на документе штампа о гербовом сборе не влечет за собой его недействительность, тем не менее, в этом случае взимается небольшая пеня.

Налог на доходы от капитала

Основания для утверждения наличия торговой сделки

Существует ряд критериев, с помощью которых определяется должна ли определенная операция трактоваться как торговая операция, и, соответственно, облагаться налогом на доходы, либо эта операция является операцией с капиталом.

Ниже приводятся 10 факторов, которые принимаются во внимание при принятии решения относительно того, носит ли сделка характер торговой сделки:

- Содержание сделки
- Давность владения
- Частота подобных операций
- Дополнительная работа
- Обстоятельства, сопутствующие продаже
- Мотив
- Способ финансирования расходов
- Знакомство с владельцем
- Способ приобретения
- Как будет использована выручка от реализации

 

Расчет налога на доходы от капитала

Налог на доходы с капитала взимается по фиксированной ставке (20%). Объектом налогообложения являются доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, расположенного на Кипре, а также от продажи акций компании, которая владеет недвижимым имуществом на Кипре, и при этом незарегистрирована на общепризнанной фондовой бирже. Ставка остается неизменной для всех субъектов налогообложения - будь-то частные лица или компании. Таким образом, основополагающим фактором является местоположение недвижимости, а не резидентский статус владельца.

Доход с капитала рассчитывается после вычета доходов от продажи, покупной цены и дополнительных расходов, скорректированных с учетом инфляции, а также любых других расходов, которые не подлежат обложению налогом, однако, напрямую связаны с реализацией строения (например, проценты по кредиту и расходы на рекламу).
Следует обратить внимание на то, что если недвижимость была приобретена до 1980 года, ценой приобретения, которая берется в расчет, будет считаться рыночная цена актива по состоянию на 01.01.1980г.

 

Налоговый вычет в течение жизни

Эти льготы распространяются только на физических лиц (не на юридических) и используются для снижения / ликвидации облагаемого налогом дохода от прироста капитала. Физические лица имеют право на единоразовый налоговый вычет в течение жизни с суммы, не превышающей €85430 (при определенных условиях).

Налоговые вычеты в течение жизни следующие:

- Сумма в размере €17 086 от дохода по продаже любого вида имущества;
- Сумма в размере €25 629 от дохода от реализации земель сельскохозяйственного назначения (если основным видом деятельности является сельскохозяйственная деятельность, например, фермерство):
- Реализация недвижимости, являющейся основным местом жительства - €85 430. Для получения права на эту льготу:
1. Дом должен использоваться владельцем исключительно для собственного проживания, по крайней мере, в течение 5 лет (10 лет - при покупке во второй раз).
2. Период пользования необязательно должен быть непрерывным. Он может прерываться в связи с отлучкой за границу, например.
3. Использование места жительства означает использование его владельцем.
4. Размер отведенного участка не превышает 1500 кв.м
5. Если жилье расположено на земельном участке, превышающем 1500 кв.м, подлежащая уплате сумма налога будет пропорциональна доходу, полученному от реализации земельного участка, превышающего 1500 кв.м.
6. Льготы не распространяются на ситуацию, если реализация жилья была осуществлена после истечения одного года с момента прекращения его использования владельцем

Льготы

- Дарение между родственниками до третьей степени родства
- Отчуждение в связи со смертью
- Дарение в пользу местных органов власти или любых официально зарегистрированных благотворительных организаций, осуществленное в образовательных или благотворительных целях

- Дарение в пользу компании, акционерами которой являются члены семьи дарителя, при условии, что акционеры продолжают оставаться членами этой семьи в течение пяти лет после даты отчуждения.
- Дарение семейной компанией собственным акционерам, при условии, что все акционеры компании являются членами одной семьи и недвижимость была приобретена путем акта дарения. Имущество должно находиться в собственности дарителя минимум в течение трех лет.

НДС на недвижимость

На момент приобретения строений, разрешение на градостроительство для которых было получено до 01.05.2004, а также в случае передачи прав собственности на земельные участки, НДС не взимается. Для остальных строений, разрешение на градостроительство для которых было получено позже указанной даты, единоразово взимается НДС по ставке 19%. Таким образом, если вы приобретаете недвижимость, за которую НДС был ранее уплачен, вам не нужно будет платить НДС еще раз. НДС не добавляется к цене продажи при расчете суммы сбора за переход права собственность на недвижимость.

С 1 октября 2011 года при покупке или строительстве жилья для постоянного местожительства применяется пониженная ставка НДС в размере 5%
В случае, когда застройщики и строительные подрядчики, а также бенефициары, заинтересованные в покупке недвижимости, соответствуют определенным условиям, недвижимость будет облагаться по сниженной ставке НДС в размере 5%.

Условия, при которых применяется пониженная ставка НДС:

К любым товарам или услугам, поставляемым застройщиками и строительными подрядчиками, будет применяться пониженная ставка НДС, если они соответствуют всем нижеприведенным условиям:

Условия относительно пользования
Жилое помещение квалифицируется как такое, которое используется или предназначается для использования бенефициаром в качестве главного и постоянного места проживания.
Другими словами, не имеет значения является ли бенефициар владельцем другой недвижимости, которая используется для иных целей, например, для сдачи в аренду или в качестве дома для отпуска.

Условия относительно процедуры
Бенефициар должен подать в департамент НДС Кипра декларацию для заверения
Если застройщик или строительный подрядчик не предоставил сертифицированную декларацию, на момент подачи декларации по НДС с него будет взыскан НДС по ставке 19%.

Условия относительно наличия надлежащих прав
Для того, чтобы заявитель считался бенефициаром, он должен удовлетворять следующим требованиям:
Быть физическим лицом
В момент подачи декларации (по специально разработанной форме) заявителю должено исполниться 18 лет
Быть гражданином Республики Кипр или другой страны ЕС, а также быть постоянным резидентом Республики Кипр.
Недвижимость должна использоваться в целях, указанных в декларации, то есть в качестве главного и постоянного местожительства.

Условия относительно недвижимости
Разрешение на производство строительных работ или строительная лицензия должны быть выданы после 1 мая 2004 года.
После покупки или строительства недвижимость должна использоваться в качестве постоянного и главного местожительства.
Общая площадь недвижимости не должна превышать 275 кв.м.
В случае, если недвижимость предназначается для проживания семьи, в которой более трех детей. В этом случае, площадь жилья возрастает исходя из 15 кв. м на каждого после третьего ребенка.
Пониженная ставка НДС в размере 5% применяется только к первым 200 кв.м.